LTV 와 DTI

1. LTV(Loan To Value ratio) : 담보인정비율

 

LTV는 은행에서 대출을 해줄 때 담보물의 가격에 대해 인정해주는 금액의 비율을 말합니다. 

보통 우리나라에서는 아파트 대출 시 많이 사용하는 개념이기 때문에 아파트를 예로 들어보겠습니다. 아파트가 3억일 경우에 LTV가 60%라고 하면 3억원에 대해 60%, 즉 1억 8천만원까지만 대출받을 수 있습니다. 은행에서는 대출금을 회수하지 못할 경우 담보물(아파트)을 처분하여 대출금을 충당하게 되는데, LTV가 적정수준이어야 담보물(아파트)을 처분한 금액으로 대출금을 온전히 회수할 수 있습니다. 3억짜리 아파트가 경매로 나오면 최소한 2억원선에서는 낙찰이 될거라고 보기 때문에 은행대출금액은 충분히 회수할 수 있는거죠.

 

 

2. DTI(Debt-To-Income ratio) : 총부채상환비율

 

DTI는 대출하는 사람이 자신의 소득에 비해 얼마만큼의 원리금만을 상환해야 하는지 정한 비율입니다. 소득이 5000만원인 사람이 이 있다고 했을때 DTI가 60%라고 하면 그 사람은 총 3000만원까지 원리금 상환을 하는 대출을 받을 수 있습니다. 이 경우에 대출금의 크기는 대출기간을 통해 조절 할 수 있습니다. 1년 상황이라면 3000만원 이하만 대출가능할 것이고, 10년이라면 3억원에 가까운 돈도 대출받을 수 있을것입니다. 

 

 

3. LTV, DTI 비율이 변경되면...

 

LTV와 DTI 비율이 높아진다는 것은 대출자들이 많은 금액을 대출 받을 수 있다는 것을 의미합니다. 이는 부동산 시장에 많은 유동자금이 유입되게 되고, 이는 부동산 시장 활성화와 더불어 버블을 형성하게 됩니다. 반대로 비율이 낮아지게 되면 부동산 시장은 냉각기로 접어들고, 부동산 버블도 한풀 꺽이게 될 것입니다. 그래서 정부에서는 부동산 경기가 침체되면 비율을 높이고, 너무 과열되면 비율을 낮춰서 부동산 경기 및 가계대출을 관리하고 있습니다. 현재는 가계부채문제가 크게 대두되어서 비율을 낮춰가고있고, 이 기조는 한동안 계속될 것으로 보입니다. LTV는 투기억제를 위해 2002년에 처음으로 도입이 되었고, DTI 역시 투기를 규제하기 위해 2005년도에 처음 도입되어 현재에 이르게 되었습니다.